Эта статья адресована и надеюсь будет полезна собственникам недвижимости в Испании . Если у вас есть недвижимость , то важно понять какие налоги нужно платить , в какие сроки и какие суммы .
Для того чтобы правильно рассчитать какие налоги платят владельцы недвижимости необходимо знать в каком статусе вас считает налоговая инспекция Испании . Являетесь ли вы или не являетесь «налоговым» резидентом Испании , ?
И второй важный вопрос как вы эту недвижимость используете – используете сами либо сдаете в аренду ?
В этой статье рассмотрим владельцев, у которых нет статуса «налоговый резидент Испании» - для удобства в дальнейшем они будут называться «Нерезиденты»
СХЕМАТИЧНО НАЛОГИ ПРЕДСТАВЛЕНЫ НА РИСУНКЕ :
А теперь остановимся подробнее на каждом из налогов :
1. IBI Imbuesto Sobre Bienes Inmuebles – муниципальный налог на недвижимость
Срок уплаты : начисляется собственникам недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года .
Ставка : Размер налога составляет в среднем 0,4%–1,10% . У каждого муниципалитета даже в одной провинции ставки могут отличаться .
База начисления : Кадастровая стоимость объекта недвижимости
Способ оплаты : Оплачивается либо при помощи квитанция об начислении этого налога , которая ежегодно приходит нам почтой на адрес купленной недвижимости, либо списание средств с банковского счета происходит автоматически (как правило счет присоединяется в момент оформления сделки по покупке недвижимости )
Пример : Ольга М, гражданка России, купила апартаменты в муниципалитете Marbella в 2014 году. Стоимость покупки составила 210 тысяч евро . Кадастровая стоимость 112 586 евро .
Коэффициент IBI в Marbella составляет 0.617 .
Сумма налога IBI , которую необходимо ежегодно платить за апартаменты равна:
112586 евро * 0.617 = 694.80 евро.
2. IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes ). Налог на вменённый доход для нерезидентов .
Этот налог начисляется по разному в зависимости от использования недвижимости.
* Недвижимое имущество используется в собственных целях для проживания.
* Получаете доход от сдачи в аренду (долгосрочную , краткосрочную)
Вариант 1 . Недвижимое имущество используется в собственных целях для проживания
В этом случае суть данного налога состоит в том, что иностранным гражданам, Нерезидентам Испании, приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдается в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею.
Особенностью IRNR состоит в том, что никто в процессе покупки недвижимости о нём не упоминает и не указывает на обязанность его оплаты. Налоговый органы не присылают формуляр к оплате и не уведомляют собственника о необходимости оплатить нужную сумму в указанный период.
Срок уплаты : до 31 декабря года, следующего за отчетным.
Ставка: 24% ( или 19% для резидентов EU )
*Ставки указаны, действующие с 2015 года
База начисления : 2% от кадастровой стоимости
1.1% ( если кадастровая стоимость была пересмотрена последние 10 лет) .
Способ оплаты : Нерезиденты обязаны сами позаботиться о заполнении налоговой декларации и ее оплате . Бланк есть на сайте налоговой инспекции . Его можно заполнить самостоятельно и оплатить , можно обратиться в местные консультации.
Пример : Ольга М., гражданка России, купила апартаменты в муниципалитете Marbella в 2014 году. Стоимость покупки составила 210 тысяч евро. Кадастровая стоимость 112 586 евро (пересмотр стоимости был в 2016г) . Апартаменты используются для собственных нужд , в аренду не сдаются. Рассчитаем налог за 2018 год.
Сумма налога IRNR за 2018 год ( срок оплаты до 31.12.2019 ) :
112 586 евро * 1.1 % * 24 % = 297.22 евро.
Вариант 2. Если вы получаете доход от сдачи в аренду (долгосрочную, краткосрочную)
В этом случае вы тоже обязаны заплатить IRNR , но его расчет будет происходить по другому алгоритму .
* За те дни когда апартаменты сдавались насчитывается налог 24 % от суммы аренды , (для резидентов EU 19% и с возможностью поставить в расход понесенные затраты)
* За те дни, когда апартаменты не сдавались высчитывается IRNR: Налогооблагаемая база 2% от кадастровой стоимости или 1.1% (если кадастровая стоимость была пересмотрена последние 10 лет) по ставке налога: 24 % (19% для резидентов EU ) и считается пропорционально от времени использования.
Пример:
Максим Р., гражданин России, купил апартаменты в Малаге в 2016 году. Строимость покупки составила 280 тысяч евро . Кадастровая стоимость 127 890 евро (пересмотр стоимости был в 2005г) . В 2018 году апартаменты сдавались в краткосрочную (туристическую) аренду. Сумма дохода полученная в 2018 году составила 18 500 евро.
Количество занятых дней под аренду составило 205 дней.
Посчитать сумму налога за 2018 год .
Расчет налога производится в 2 этапа :
1. 18500 * 24% = 4 440 евро - считаем сумма налога от сдачи в аренду.
2. 365-205= 160 дней - количество не занятых дней.
127 890 *2 % * 24 % * 160 / 365 = 269.09 евро - сумма налога за свободные дни.
Общая сумма налога к оплате за 2018 год составит 4 440 + 269.09 = 4 709. 09 евро
IBI и IRNR , вот основные налоги , которые обязан платить любой собственник недвижимости в Испании , не состоящий в статусе “налогового резидента в Испании”
К вышеперечисленным налогам добавляется еще муниципальный «налог на вывоз мусора» , но он по сравнению с предыдущими налогами настолько не значителен , что не имеет смысл отдельно останавливаться на нем отдельно, достаточно просто о нем знать.
В заключении хотела заострить внимание на очень важном моменте! Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании , то вы не сможете уменьшить свой доход на сумму понесенных расходов ( IBI , проценты по кредиту , коммунальные платежи и прочие ) (исключение составляют резиденты EU) .
Не пожалейте своего времени и проконсультируйтесь со специалистом , которому вы доверяете, тем более, что большинство консультаций проводятся бесплатно – изначально правильно спланируйте свои налоги, и идите спокойно путем : «платить , но не переплачивать» .